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未来5年,房地产市场会怎样? 博友可见  

2014-09-13 09:52:33|  分类: 房地产行业知识 |  标签: |举报 |字号 订阅

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未来5年,房地产市场会怎样? 博友可见

2014-06-29 20:40:33| 分类: 金融知识 | 标签:未来趋势 |举报 |字号大中小 订阅


本文转载自9号院《未来5年,房地产市场会怎样?》
2014-06-29 刘春雨 环球老虎财经
未来5年,房地产市场会怎样? - 9号院 - 9号院


环球老虎财经作者、和君集团-和君知行合伙人 刘春雨



房地产对于中国经济的意义重大。但房地产市场利益怪圈与投机行为让政府一直提倡的软著陆成为空谈,而未来房地产市场能否回归理性,则要看消费观念能否回归理性,更为重要的是,政府掌握土地资源的定价权,形成商品房与公建房并存的市场格局。


一、未来5年中国房地产市场很有可能的走势


政府通过出台的一系列房地产调控措施并实施后,对我国大陆房地产市场的持续高温有所控制,可预期效果并不明显。大陆房地产市场的热度虽有所改变,但由于一线城市的土地资源的稀缺性依然促使房价稳涨;二线城市受调控措施影响房价虽有短期的缓和回落,出现了如温州房市价齐跌的短期现象等等,但由于大宏观经济发展速度拉动的群聚效应影响,该类城市在国家经济整体格局中的经济地位得到进一步巩固后,市场向好的大趋势将无法改变,房地产市场将依然持续回暖并升温;三、四线城市房价部分地区开始出现较大回落的情况,如鄂尔多斯等地出现较大跌幅,出现的呆账、坏账、信用危机、形象危机等等已经给当地政府和金融系统带来的了相当大挑战,如果全国大面积出现如此情况,那就有可能出现像美国2008年因房地产行业次贷危机失控引发金融危机直至全面经济危机的情况。很显然这是中国政府最不愿看到的结果,所以政府一直以来提出房地产软着陆。由此三、四线城市的房价也不会有大的波动,因为市场不允许,政府更不允许。


二、利益怪圈与投机行为大行其道,房地产软着陆就成了空谈


但怎样使房地产软着陆确实是个很难解决的问题。管严厉了地产商的社会责任感就碎了一地,弃房赖账,卷钱走人;如果不怎么管呢大多地产商们就唯利是图,扰乱市场秩序,绑架政府,更不争气的是还有很多唯利是图的人不断为地产商敲边鼓。如网传保定将成为北京的政治副中心的发展定位刚刚有些消息,据网络新闻报道一夜之间保定房价每平米上涨了近2000元,又一次勾起了众多人们的潜在购买欲望像着了魔似的又开始强烈。试想有这样的一群投机商人唯恐天下不乱,加上这样一群失去理性消费只靠感性消费的人群,还有一些地产大佬的所谓的客观分析不断在制造种种扰乱视听的假象,当然还有腐败的种种原因等等,就这样,导致对卖的人管不住,对买的人管也不住。


究其根本大家都是为了各自的利益而指责政策失效或政府不作为等等,何不知这个利益圈的范围如此之大,不打破并重构这样的利益怪圈,这种利益格局不被改变,最终将导致政府对房地产市场的两端逐步丧失控制力,同时也就逐渐削弱了介于两者之间应有的风险调节能力,经济风险与政治风险不断加大,大部分地区的房地产泡沫已然在不断加大!试想大部分三线城市的居民月平均工资在2600元左右地区,四、五、六线城市居民月平均工资更低,而每平米平均房价却在4千到1万不等,这样就算有再高的购买需求,又何来的实际购买力呢?而且房价还有继续攀升的可能,这种人为制造的房地产热潮不被控制,泡沫一旦开始大面积破裂,国家经济就很难幸免遇难!就算国家加大土地供给,如果土地依然通过市场化运作,市场层层加价和刮油,而不是政府直接投资建设与管理,定价权不在政府手里,政府就无法从根本上解决房价的问题。


值得探讨的根本解决房价问题的核心方法有:


1.商品房市场与公建房市场并存,同时两者市场完全独立管理,不允许相互资产以任何形式进行转换,一旦发现则予以严惩。


2.对存量房与增量房实施同等市场价格调节机制,不区别对待,实现价格平衡。


3.实施个人资产登记制度,严格控制正常使用所需房屋资产拥有数量与标准,对超出正常使用标准的房屋资产加收超出部分的房产税,同时加收超出使用标准部分的200%至300%的房屋每平米售价。


4.打击不正当竞争行为,严办利益怪圈。


5.进行行业整顿,对市场、策划、招标、设计、施工、监理、销售、物业管理等等环节进行严厉整顿,治乱于当下,造福于后世。


6.最终政府要掌握土地资源并能掌控定价权,进行合理的利益空间分配,大力投入公建房规模,有效控制因贪婪滋生的腐败,避免完全市场化将导致的“商人治国”的恶果。


三、理性购买与理性发展的回归,房地产未来的50年要看中国经济未来50年


参看最近网上疯传的《2014年中国最新一二三四五六线城市划分》内容,目前城市的经济总量持续增加的1、2、3线城市很难找到房价实际上理性回归的城市,基本上能够保持现状不发生较大增幅已然是万幸,甚至像平顶山、秦皇岛这样经济总量滞后的4线城市,拉萨、广元这样的5线城市等等都依然在大兴土木,房价涨势不落。而这种涨势的背后缺少的是居民实际购买力的支撑,“鬼城”不断的现象也就不言而喻了。而中国持续增长的GDP总量和保持持续稳定的增速是不是就能够提高居民的实际购买力呢?这一点主要看是谁为GDP做出了主要贡献,而且这些贡献的价值是否转换到了实际基层人民的手中真正提高了基础人群的收入,是否提高了他们的实际购买能力?但如果这些资源依然急剧的向少数群体中增加,即使GDP增速再快,总量再大,更多的购买力也必将来源于少数人群。


通过这样的分析我们可以感觉到,中国政府对大陆房地产市场正处在一种欲罢不能的状态下施政调控,也必须有这样的调控才不至于步美国人的后尘。但房地产这样一个随着国家大经济周期而正向关系紧密发展的国民经济支柱产业,什么时候房地产市场能够理性起来,就要看国民什么时候能够回归理性消费观念,更要看国家经济发展的速度和其他可替代经济总量贡献值的产业发展状态而定。但对于吃、住、行等民生相关的产业在国民经济中的贡献值彻底被取代基本上是不可能的,需求与消费基数如此庞大,自然贡献比值就非常巨大,这就是现实。




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