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15万变300万 一铺养三代非神话  

2012-06-21 22:44:20|  分类: 投资理财 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商铺价格可以有多贵?2009年,三里屯SOHO商业“黄金”旺铺曾拍出折合每平方米16.8万元。图为北京三里屯SOHO楼盘前的巨幅广告,十分引人关注

在众多的商铺投资类别里,住宅小区周边的商铺,是大家投资最多,也是最简单的,其唯一的风险在于“会不会买”。

“快过年了, 人们总要买些年货吧!”

林先生惴惴不安的念叨着,一边小心翼翼的算着账……这是茅盾的小说《林家铺子》中的一幕,描写的是日本侵华战争期间,经营着一个百货小商铺的林先生,因为时局混乱,最终店铺倒闭的故事。

“一铺养三代”的说法,在《林家铺子》中非但没有得到实现,反而以悲惨的下场结局。而当今现实生活中,会是一种什么样的情况呢?

“这种说法是有一定道理的。”从1994年前后就开始投资商铺的聂先生在接受《投资与理财》杂志采访时,这样表示。

杠杆原理最重要

严格意义上来讲,商铺投资主要有7种类别:1、商业街商铺投资;2、市场类商铺投资;3、社区商铺投资;4、建筑底商商铺投资;5、百货商场、购物中心商铺投资;6、商务楼、写字楼商铺投资;7、交通设施商铺投资。

“通常来说,大家投资较多的是写字楼和商场以及住宅小区周边的商铺,其中住宅小区周边的商铺是投资者参与最多,也是最大众化的投资。”聂先生告诉记者,因为写字楼和商场的物业管理、水电等费用都是有捆绑限制的,收益相对不高,一旦租不出去,风险较大。而住宅小区周边的商铺,就算一年租不出去,因为水电等费用都是单独的,所以不会产生额外费用。

“1995年我在山西投资商铺时,住宅和商铺价格比是1:2,现在已经达到3到4倍。”他说,根据他多年的投资经验,商铺的价格没有一个特定的规律,因为很多地方是一个店铺一个价,小区位置不同,商铺的价格就不同。

记者调查得知,目前全国大多数城市,每年房租都在稳步上涨。既然如此,为啥不自己投资买一个商铺?

家住山东省德州市的李先生表示,即便是在二线城市,投资商铺动辄也需要几十万甚至上百万元,对流动资金占用量太大,会影响资金周转。

然而,聂先生却给记者举了这样一个例子:2002年他投资的一个商铺,当时是5000元一平米,共150平米,也就是总价75万元。“我选择了10年按揭贷款,首付20%,即15万元,然后每个月还6000多元的本息。而我在购买商铺的当月,就把它给租出去了,收回来的房租除了缴纳按揭还款,还有些许剩余。”

这样算下来,聂先生相当于只花了15万元的本金,就买到了使用期限40年的商铺,而且在10年内能还清贷款。

“今年我打算把租金涨到每年10万元,因为商铺价格上涨了,现在是2万元每平米。”

这也就意味着, 除去租金收益不说,聂先生2 0 0 2 年花1 5 万元购买的商铺, 现在升值到了3 0 0万元,净赚2 0倍,而且以后还有30年的使用期限可以盈利。

“30年后,商铺价格涨到500万也有可能,但我的本金只有15万。所以说,投资商铺很重要的一点,就是要学会如何使用杠杆原理,以小博大。”聂先生如是说。

二线城市收益空间大

“ 在北京这样的一线城市, 地价贵,成本、风险都很大。比如北京的住宅价格3万一平米,商铺也就是4万左右,而且商铺价格上涨相对较慢。二线城市就不同了,住宅价格5000元,商铺价格就是住宅价格的两倍,好的地面甚至达到3倍、4倍,收益空间大。”

聂先生告诉记者,和住宅主要依靠房产本身价格的上涨相比,商铺投资还可以获得稳定而长期的收益。

如何选择商铺?

选择商铺时,需要考虑哪些因素呢?

聂先生表示,要看地段,包括周围的商业环境、停车方便程度、汽车流量、未来发展前景、视觉效果等因素。此外,地域经济也很重要,必须要有一个好的投资环境才行。

“我曾经参与投资一家百货公司,地点在一个小区,大的客流量进不来,最后以失败告终。”

此外,租金也不能太高,炒作性的商铺不能买。根据聂先生的说法,通常商铺不能超过周边住宅价格的1.5倍,最高别超过2倍,在这个价格范围内入手,才会有较大的收益空间。

“还要考虑整体城市的发展走向,选择自己了解的城市。此外,房产投资是长期投资,要有长远的目光才行。”

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